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20选5复式中奖计算:房地產投融資項目盡職調查

當前房地產開發公司獲得項目用地主要是通過政府招拍掛方式取得,隨著近年來房地產行業的持續發展,房地產項目開發與經濟壞境、金融政策息息相關,業內的投融資業務日益增多,風險也隨之增加,故針對房地產開發項目投融資前盡職調查就顯得格外重要。 
  一、盡職調查定義、意義及流程 
(一)盡職調查定義
盡職調查又稱謹慎性調查,其目的是使項目一方盡可能地發現項目相對方的全部情況,盡職調查可以相互進行。
房地產開發投融資項目盡職調查是指,在房地產投融資業務中,投資方對融資方的與本次合作的一切事項進行現場調查、資料分析的一系列活動。
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1、盡職調查也是風險管理而且是風險管理中的重要一環,對投資者來說,投資本身存在著各種各樣的風險,風險的主要來源是投融資雙方的信息不對稱,信息的不對稱可能使得投資方在項目合作的未來面臨著目標公司的道德風險、財務風險、經營風險和法律風險等。通過盡職調查,可以平衡投融資雙方信息上的不對稱,進而有利于投資方對投資項目做出全面的、相對準確的認識判斷,并進行合理評估和有效規避上述風險。同時,一旦通過盡職調查明確了存在哪些風險和法律問題,投融資雙方便可以就相關風險和義務應由哪方承擔進行談判,以增加談判籌碼并掌握談判主動權。
2、可以為本次合作確定合理的投資額度、投資過程中的價值依據以及為交易路徑的設置、交易目的的實現提供有力的依據。在項目合作的談判過程中,雙方的焦點一般集中在投資額度、投資的價值依據及合作方案的的確定上,盡職調查有助于估算目標公司的預期價值和確定投資額度。如在盡職調查中發現目標公司存在或然負債和不良資產(資產權利瑕疵),那么投資方即可在合作協議中加入有關限制性條款。
(三)盡職調查流程 
  在房地產項目投融資活動中,為達到預期的目的,盡職調查工作應當遵循以下工作流程: 
  1、組建專業的盡職調查團隊,團隊的人員既可抽調本公司內部的財務、法律、經營等專業人才,也可聘請外部的會計師、律師、稅務師、評估師等事務所專業人才。
2、在開展盡職調查前,投資方應要求融資方提供基本資料(目標公司工商登記資料,資質證書,銀行貸款情況,公司資產抵押狀況),并制定盡職調查清單,估算工作量,提前與目標公司溝通、協調安排盡職調查日程??梢竽勘旯鞠刃杏胂喙氐ノ渙?、溝通,如:與相關銀行預約查閱目標公司銀行資信狀況的時間、和當地工商管理局約定查閱目標公司工商登記資料的時間等,以便提高盡職調查的工作效率。    
3、盡職調查團隊對目標公司進行內外部調查。調查方式包括對目標公司及其開發項目進行現場調查(項目審查),審閱書面資料(包括財務資料),約談其管理層、承建商等,社會調查(不良嗜好、業界口碑);調查目的:從目標公司所在地的工商、稅務、國土、規劃、房產等政府部門,目標企業的開戶或貸款銀行、債權人、債務人、供應商、客戶、工程承建商、社會交往層面等獲取相關信息,調查目標公司及其開發項目的基本情況、合法性等,調查目標公司、股東及實際控制人信用狀況和重大債權債務狀況等。 
4、制作盡職調查報告。調查小組在完成對有關資料和信息的調查分析后,應撰寫一份完整、詳實的盡職調查報告,并提交給公司決策層。調查報告應將調查所發現的問題逐一列出,說明問題的性質、存在的風險及應對措施,特別是對目標企業存在的可能對投資產生重大影響的問題提出建議和風險提示。 
二、房地產融資項目盡職調查主要內容 
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1、審查公司是否依法成立并合法存續,包括是否按照當時的設立程序設立,是否符合法律規定,注冊資本是否已到位,是否在驗資后抽逃資金。
2、審查企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、銀行貸款卡、公司章程、驗資報告等,并應到當地工商登記機構查閱其工商登記檔案,包括調查公司股東結構,股權結構是否變化并分析其頻繁變更的原因及可能導致的風險;
 3、調查股東狀況及彼此的關聯關系;調查股東有無不良嗜好(賭博、吸毒)、道德品質、業界口碑、信譽狀況;
4、調查股東的關聯企業,目標公司的關聯企業;
5、調查公司是否具備房地產開發資質,資質等級,且是否在有效期內。   
(二)開發項目調查 
  1、開發項目的合法性調查
    開發項目是否已取得法律規定的批準和許可文件,包括項目建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證、立項批準文件、環評報告等。
    2、開發項目的市場前景調查
調查當地的人口狀況、市場供需、購買力、消費者習慣、價格變動趨勢;調查當地經濟發展水平、金融信貸政策、政府對房地產項目的稅費政策、發展規劃;項目的位置、周邊環境、交通狀況、配套設施(周邊有無學校、醫院、菜?。┑?,分析市場競爭狀況及項目競爭力,分析項目市場定位及目標客戶群體。對于已開始預售的項目,必須到其銷售現場考察,了解其人氣、銷售計劃和進度、已開發樓盤去化率、資金回籠等情況。
    3、開發項目的瑕疵調查 ,開發項目用地有無抵押情況,已建房屋有無抵押情況,項目用地內是否有影響項目建設的瑕疵情況(高壓電線路、拆遷安置工作、地界糾紛、文物豐富地方可能涉及文物挖掘等)。 
4、還款來源的審查
了解、核實、確認融資方還款來源,尤其是第一還款來源,以便掌握投資回報和確認投資退出機制。
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1、目標公司資產權利調查
a.通過查閱目標公司項目用地的《土地出讓合同》、《土地拍賣成交確認書》,確認土地摘牌價,了解當前周邊地價土地現狀以及可能存在的瑕疵,從而評估項目用地當前市場價值。
b.調查目標公司土地使用權的出讓合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證、土地使用權證等是否齊全,是否按時付清土地出讓金(如未按時付清,滯納金數額)等;土地的面積、性質、用途、使用期限、規劃、規劃用地的容積率等是否明確;
c.調查是否存在土地使用權、在建工程抵押情況;
d.調查已建房屋是否辦理了“大證”,“大證”有無存在抵押情況,房產無法取得權證的原因; 
e.調查目標公司資產是否涉及訴訟以及由此可能給目標公司資產造成的損失;
f.其他資產調查。查看目標公司提供的資產清單,并逐一核查,審閱資產的權屬證明文件、購置合同、發票等。
2、目標公司債權債務審查
(1)債權審查。審查債權、數額較大的應收款的真實性,審查其法律效力,實現的途徑、回收概率、期限,是否會變成不良債權。
(2)債務審查。一般情況下目標公司負債主要體現在四個方面:銀行貸款、民間融資及對外擔保、應付款、隱性應付款。
a.調查目標公司銀行貸款,了解目標公司銀行征信狀況是否良好,了解目標公司銀行現金流狀況;
b.調查目標公司民間融資及對外擔保情況,檢查其公章使用記錄及合同文本;
c.核查目標公司金額較大應付款是否真實有效,是否有法律或合同依據。
d.了解目標公司隱形應付款項情況及其原因,如:項目用地存在瑕疵而導致的隱形應付款(項目用地存在邊界糾紛、存在拆遷安置的工作、項目用地內有重大影響項目施工的障礙物等);公司與第三方或股東之間有無糾紛或未解決法律爭議。
三、盡職調查報告的制作
一份規范的盡職調查報告應當由以下四部分組成:
1、封面,為委托方出具的盡職調查報告應當單獨制作封面,以示莊重、規范,封面可以體現本所的特色。
2、前言,在前言部分可以大體敘述如下事項:委托來源,委托事項和具體的要求;在接受委托方的委托后本所律師采取了哪些調查手段,進行了哪些調查工作;出具該報告時基于哪些事實材料,最終形成了本報告;本報告的用途即應當告知委托方本報告的形成是律所律師基于委托方提供的資料結合自己的調查工作而形成的,不構成對相關法律事實、法律關系、法律效力或其他法律屬性的最終確認、保證或承諾。
3、正文,正文部分是報告的核心,行文要嚴謹、簡練,邏輯性強,層次分明體現律師工作的職業素養,內容上要明晰本次盡職調查開展了哪些工作,將調查所發現的問題逐一列出,說明問題的性質、存在的風險及應對措施,特別是對目標企業存在的可能構成投資重大影響的問題提出建議和風險提示。
4、尾部,可再次闡明本報告僅供參考,不做為證據或其他用途。
 
(本文作者:黃鶴,系江西盛義律師事務所黨支部書記,副主任,從事律師職業十八年,有豐富的訴訟經驗,尤擅長刑事辯護,民商糾紛代理。
近年來因長期為小額貸款公司、投資擔保公司提供法務支持,故尤其注意研究投融資業務,帶領專業化投融資團隊,為客戶提供最佳投融資服務解決方案,服務內容主要包括:企業投、融資需求分析;搜尋投資項目,確立融資方向;企業短期/中期/長期投、融資方案;企業直接、間接投資方案及企業內源、外源融資方案。)
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